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          1. 北京“爆款”限房价项目靠什么突围?

            2019年04月12日 08:05
            来源:新京报

            西城天铸售价与周边的二手房形成倒挂,成为其热销的原因之一。 新京报记者 袁秀丽 摄

            中海望京府具备“爆款”面相的一个原因是“网红”户型,其139平方米的四居户型,三个卧室和一个客厅全部朝南,两卫一厨均为明厨明卫。 新京报记者 王海亮 摄

            除地段+价格外,均好性+差异化成为热销法宝,?#30340;?#24314;议精准定位,产品突围胜于价格突围

            随着近期北京楼市出现回暖迹象,占据北京新房市场半壁江山的限房价项目,出现?#24605;?#20010;热销以及?#34430;?#38144;售预期的项目而备受关注。在这几个爆款限房价项目背后,是个案还是具有市场共性?北京限房价项目市场开始回暖了吗?

            “夜抢”限房价项目

            半个月前,位于丰台小瓦窑的限房价项目华润电建橡树澜湾项目开盘,因为前有同区域世茂国风长安的大热,该项目也是未卖?#28909;取?#25454;了解,项目当天共推出575套房源,选房?#31361;?#26377;870组,现场人数高达1300余人。项目采用手机线上选房方式,仅过4分钟,560套房源就被抢一空,去化率超过97%。事实上,该项目部分户型存在?#23433;?#28857;?#20445;?#35832;如140平方米的四居室,虽然南北通?#31119;?#26684;局方正,但双卫均是暗卫,通风?#40644;?#25928;果差。

            同样热销的还有世茂国风长安。该项目在2月18日选房,633套房源吸引?#39034;?#36807;1000组?#31361;?#36873;房,成为农历新年后第一个爆款限房价项目。与橡树澜湾相同的是,世茂国风长安部分户型也存在?#37319;耍?#35832;如90平方米的跃层户型,东西向、2梯17户。

            与此同时,也有一些限房价项目,虽然地理位置相对上述项目逊色,但是市场口碑?#28142;懟?#35832;如已经取得预售证的“翠湖三杰”——山屿湖、葛洲坝北京?#23777;?#20848;园、万科翡翠云图项目。此外,预计于近期入市的还有位于朝阳马泉营的中海望京府及大兴金茂悦。

            过去一年,北京限房价项目一?#36125;?#22312;艰难的去化中,虽然个别项目热销,但是?#23721;?#25269;消整体去化不佳的处?#22330;?#26032;年过后,在新项目入市有限的情况下,几个限房价项目出现热销的背后引人关注。

            价格已限,地段成?#24052;?#36947;”

            从2018年热销的佑安府、金融街融府、洺悦苑到世茂国风长安、华润电建橡树澜湾等,虽然个别项目存在户型瑕疵,但是并未影响销售的原因是“地段+价格”?#25856;啤?#19978;述项目分布在2-4环之内。更重要的是由于限制售价,价格倒挂,低于周边的二手房价格,具有性价比?#25856;啤?/p>

            佑安府位于南二环到南三环之间,周边虽然遍布大量的安置房,但是由于处于北京核心地段,连同周边的招商中国玺、华润昆仑域形成了一个高端住宅区,更重要的是,相比区域高达10万元/平方米的售价,佑安府限售均价79459/平方米,大受购房者欢迎。

            还有位于西南三环边的西城天铸,周边交通通达、配套齐全,而同一区域的泰禾西府大院销售价格已超10万元/平方米,龙湖西宸原著均价已达131759元/平方米。西城天铸最高销售单价?#24576;?1690元/平方米,与周边二手房形成倒挂,这也是其火爆的原因之一。

            位于丰台小瓦窑的世茂国风长安?#31361;?#28070;电建橡树澜湾,距西四环约4公里。更重要的是,两个项目均价约53000元/平方米,而周边二手房售价在6万-7万/平方米,“买到即赚?#20581;薄?/p>

            在?#27835;?#20154;?#38752;?#26469;,对于限房价项目来说,地段是王道,相比周边纯商品住宅具有价格?#25856;疲?#20301;置越好的限房价项目整体成交情况越好。

            此外,除了地段?#25856;?#22806;,限房价项目的板块?#25856;埔仓?#28176;凸显。上述的“翠湖三杰”虽然位于五环之外,但是位居海淀区,距离百度、新浪、联想、腾讯、网易?#20154;?#22312;的中关村软件园7公里左右,?#20202;?#20960;年海淀住宅供应稀?#20445;?#19977;项目能弥补区域内供不应求的状况。

            中海望京府项目虽然在东北五环外,但是临近望京商务中心,较孙河更具区位?#25856;啤?#26356;重要的是,阿里巴巴北京总部位于中关村科技园区朝阳园北区,距离中海望京府非常近。

            需要指出的是,具有地段绝对?#25856;?#30340;北京限房价项目数量很少,仅在10个左右,截至目前,北京限房价项目地块供应已经超过80宗,地段撬动热销不具有共性和普遍性。

            要逆袭,靠产品

            记者发?#37073;?#22343;好性+差异化”成为“地段+价格”外,限房价项目能?#30343;迪帜?#34989;的另一法宝,尤其是5-6环的限房价项目,地?#23614;?#21344;绝对?#25856;疲?#21448;遭遇集中供应、产品同质化严重,唯有通过周边的配套,诸如轨道交通、教育、公?#26263;齲?#25233;或是产品的创新等指标,进行均好性组合和差异化策略,方能够在区域激战中实现突围。

            诸如中海望京府,虽然具有板块?#25856;疲?#20294;是能?#30343;?#20854;具备“爆款”面相的另一个原因是“网红”户型的打造,据了解,其139平方米的四居户型,三个卧室和一个客厅全部朝南,两卫一厨均为明厨明卫,这在北京限房价项目中甚是少见。

            再如大兴金茂悦,虽然位于六环之外,但?#23665;?#33538;操盘,“科技精装”交付、四居“网红”户型、不到4万元/平方米的售价,并受北京新机场航空交通利好,在一定?#28525;?#19978;弥补了地段较差的?#37038;啤?/p>

            资深地产媒体人韩乐表?#33606;?#32437;观几个热销的项目,要么是具备地段?#25856;疲?#35201;么是产?#26041;?#34892;颠覆?#28304;?#26032;,打造网红户型和爆款产品。在限房价项目中,产?#33778;分视?#21457;关键,用真正的?#20998;?#21435;打动消费者,这才是今年限房价项目的主流趋势。

            ■ 观察

            冷热不均,平均签约40%

            相比几个限房价项目的热销,事实上,大部分的限房价项目去化一般。韩乐表?#33606;?#30446;前北京限房价项目的状况是冷热不均、两极分化,地段好、?#20998;?#22909;的项目大卖,相反,地?#23614;?#22909;、产品也不好的项目则卖的不好。

            合硕机构首席?#27835;?#24072;郭毅也表?#33606;?#28909;销并不能说明整体市场出现回暖趋势,毕竟位置好的项目只是个?#31119;?#32477;大多数限房价项目位于五环外、六环周边,这些项目普遍存在大面积滞销的情况。

            中原地产统计数据显?#33606;?#25130;至4?#40065;酰?#21271;京合计入市限房价项目45个,获取预售证66期,提供房源30146套,网签7631套,合计80.3万平米,按照面积计算网签比例,去化率是22.2%。即便算上?#23548;?#30340;销售,平均签约数量也不足40%。

            中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟?#27835;觶?#38480;房价项目已经普遍?#36234;?#20215;10%左右,市场分化非常明显,部?#27835;?#32622;优质的项目,去化接近90%,而大部分项目自去年入市以来,去化不足40%。

            值得关注的是,2019年,限房价项目面临的压力可能比2018年更为多样化,除了产品同质化所导致的同类项目之间竞争外,还将面临众多共有产权房入市对其形成?#30446;?#28304;争夺。

            58安居客房产研究院首席?#27835;?#24072;张波表?#33606;?#38480;房价项目加速去化最为有效的手段当然是在价格上做文章,对部分同质化明显的户型进行更为有效的价格优化。另外需要注意对于后续产品做更为精准化定位,以产品突围胜于以价格突围。

            本版?#23578;?新京报记者 段文平

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